דוגמת תוצר, מסלול בהתאמה אישית
נתונים בדויים לחלוטין, לצורך המחשה בלבד. כך זה עובד: אתם כותבים חופשי, הסוכן החכם בונה שלד (שטחים ותמהיל בלבד, בלי סכומים), ואתם משלימים את הנתונים הכספיים כדי לקבל את הדוח המלא.
חלקה של 2 דונם עליה בנויים בנייני מגורים ותיקים בני למעלה מ-70 שנה. כל בניין בן 4 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, בכל קומה 4 דירות, סה"כ 16 דירות בכל בניין, ללא מעלית. הפרויקט הוא פרויקט פינוי בינוי, עם 2 מגדלים בני 25 קומות, עם 2 קומות מרתף משותפות לשני הבניינים לטובת מקומות חניה ומחסנים.
רק נתונים פיזיים: סוג עסקה, שטחים ותמהיל יחידות, ומספר יחידות/משך לדמי שכירות לדיירים הקיימים. שום סכום כספי לא נקבע כאן, זה תמיד הלקוח.
| טיפוס | קטגוריה | תמורה | כמות | שטח עיקרי | ממ"ד | מרפסת | מרפסת גג | מחיר ליחידה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| דירת 3 חדרים, תמורה לדיירים קיימים | מגורים (תמורה) | כן | 28 | 78 | 5 | 10 | 0 | להשלמה |
| דירת 4 חדרים פרימיום | מגורים (פרימיום) | — | 140 | 105 | 6 | 12 | 0 | להשלמה |
| פנטהאוז דופלקס יוקרה | מגורים (פרימיום) | — | 8 | 160 | 8 | 20 | 60 | להשלמה |
| חנות מסחר, קומת קרקע | מסחר | — | 12 | 60 | 0 | 0 | 0 | להשלמה |
| משרד, קומות תעסוקה | משרדים | — | 20 | 90 | 0 | 6 | 0 | להשלמה |
| מסעדת גג יוקרתית | מסחר | — | 1 | 450 | 0 | 120 | 0 | להשלמה |
| מתנ"ס ציבורי, מועבר ללא תמורה לרשות המקומית | מב"צ | — | 1 | 600 | 0 | 0 | 0 | להשלמה |
3. התוצאה הסופית, אחרי שהלקוח (לא הסוכן) השלים בעצמו את כל הנתונים הכספיים
תמהיל דירות והכנסות
| טיפוס | קטגוריה | תמורה | כמות | שטח עיקרי | ממ"ד | מרפסת | מרפסת גג | מחיר ליחידה |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| דירת 3 חדרים, תמורה לדיירים קיימים | מגורים | כן | 28 | 78 | 5 | 10 | 0 | 3,100,000 ₪ |
| דירת 4 חדרים פרימיום | מגורים פרימיום | — | 140 | 105 | 6 | 12 | 0 | 4,500,000 ₪ |
| פנטהאוז דופלקס יוקרה | מגורים פרימיום | — | 8 | 160 | 8 | 20 | 60 | 9,500,000 ₪ |
| חנות מסחר, קומת קרקע | מסחר | — | 12 | 60 | 0 | 0 | 0 | 1,400,000 ₪ |
| משרד, קומות תעסוקה | משרדים | — | 20 | 90 | 0 | 6 | 0 | 1,650,000 ₪ |
| מסעדת גג יוקרתית | מסחר | — | 1 | 450 | 0 | 120 | 0 | 10,500,000 ₪ |
| מתנ"ס ציבורי, מועבר ללא תמורה לרשות המקומית | מב"צ | — | 1 | 600 | 0 | 0 | 0 | 0 ₪ |
פירוט עלויות בנייה ותשלומים נלווים
| סעיף | שטח | סה"כ |
|---|---|---|
| עלויות בנייה למ"ר דירות תמורה | 2,184 מ"ר | 28,392,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר ממ"ד דירות תמורה | 140 מ"ר | 1,820,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר מרפסות דירות תמורה | 280 מ"ר | 1,820,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר דירות פרימיום | 15,980 מ"ר | 247,690,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר ממ"ד דירות פרימיום | 904 מ"ר | 14,012,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר מרפסות דירות פרימיום | 2,320 מ"ר | 17,980,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר מסחר | 1,170 מ"ר | 10,764,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר מרפסות מסחר | 120 מ"ר | 552,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר משרדים | 1,800 מ"ר | 18,360,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר מרפסות משרדים | 120 מ"ר | 612,000 ₪ |
| עלויות בנייה למ"ר מב"צ | 600 מ"ר | 5,280,000 ₪ |
| עלויות הריסה ופינוי | — | 2,800,000 ₪ |
| אגרות והיטלים עירוניים | — | 9,540,048 ₪ |
| דמי שכירות לדיירים קיימים | 28 יח' × 36חוד' | 7,560,000 ₪ |
שטחים
| שטח עיקרי | 21,734 מ"ר |
| שטח לשיווק | 24,198 מ"ר |
| יחידות | 210 |
הכנסות
| סה"כ הכנסה כולל מע"מ | 863,351,000 ₪ |
| הכנסת היזם, לא כולל מע"מ | 663,718,803 ₪ |
| מחיר ממוצע למ"ר | 35,679 ₪ |
הכנסת היזם אינה כוללת את יחידות התמורה (מסומנות בטבלה למעלה), הן ניתנות לדיירים הקיימים ואינן חלק ממכירות היזם.
עלויות (לא כולל מע"מ)
| היטל השבחה | 0 ₪ |
| עקיפות | 85,279,718 ₪ |
| מתוכן, דמי שכירות לדיירים קיימים | 7,560,000 ₪ |
| עמלות מימון | 7,723,448 ₪ |
| בנייה ישירה | 399,047,000 ₪ |
| מימון | 22,389,085 ₪ |
| סה"כ עלויות | 514,439,251 ₪ |
מדדי היתכנות
מדדי עזר לבחינת רגישות הפרויקט, לא שומה ולא תחליף לבדיקת שמאי.
ניתוח רגישות
| תרחיש | רווח | רווח לעלות |
|---|---|---|
| לפי התחזית | 149,279,552 ₪ | 29.0% |
| עלויות בנייה +10% | 102,725,926 ₪ | 18.3% |
| הכנסות -10% | 85,323,288 ₪ | 16.7% |
| עלויות בנייה +10%, הכנסות -10% | 38,769,662 ₪ | 6.9% |
בדיקת הקצאה והוגנות בין דיירים/שותפים
חלוקת שווי הקרקע ועלות ההקמה בין סוגי היחידות לפי שטח משוקלל יחסי, מול שווי השוק שלהן. יחס הפער-לעלות אמור להיות דומה בין כל סוגי היחידות, כבדיקת הוגנות שלא סוג אחד נהנה על חשבון אחר.
| טיפוס | אחוז יחסי | עלות ליחידה | שווי שוק ליחידה | פער ליחידה | יחס פער-לעלות |
|---|---|---|---|---|---|
| דירת 3 חדרים, תמורה לדיירים קיימים | 10.4% | 1,834,919 ₪ | 2,649,573 ₪ | 814,654 ₪ | 44.4% |
| דירת 4 חדרים פרימיום | 69.4% | 2,439,608 ₪ | 3,846,154 ₪ | 1,406,546 ₪ | 57.7% |
| פנטהאוז דופלקס יוקרה | 7.1% | 4,337,081 ₪ | 8,119,658 ₪ | 3,782,577 ₪ | 87.2% |
| חנות מסחר, קומת קרקע | 3.1% | 1,251,081 ₪ | 1,400,000 ₪ | 148,919 ₪ | 11.9% |
| משרד, קומות תעסוקה | 7.9% | 1,939,176 ₪ | 1,650,000 ₪ | -289,176 ₪ | -14.9% |
| מסעדת גג יוקרתית | 2.2% | 10,634,189 ₪ | 10,500,000 ₪ | -134,189 ₪ | -1.3% |
שיחת הייעוץ היא שיחה מקוונת במערכת ה-Meet של גוגל, אליה יישלח אליך קישור. השיחה מוגבלת לעד שעה, תוקלט, ובסיומה ההקלטה תישלח אליך.
כלי חישוב עזר בלבד. כל נתון שהוזן הוא באחריות המזין. אינו מהווה חוות דעת שמאית ואינו תחליף לבדיקת שמאי מקרקעין מוסמך. עמלות המימון ועלות המימון חושבו בקירוב מפושט. ההכנסות והעלויות בדוח, לרבות ברווח לעלות, כולן לא כוללות מע"מ: עבור יזם רשום כדין, מע"מ שנגבה מלקוחות משולם למדינה ומע"מ ששולם לספקים מתקזז מולו, ולכן אינו משפיע על הרווח הכלכלי. השימוש על אחריות המשתמש בלבד, ראה תנאי השימוש והגבלת האחריות באתר. © חיים אטקין, בית שמאי®.
ייצוא Excel והפקת דוח להדפסה זמינים בגרסה המלאה בתשלום