Question 1

מה מחשב PriceVsValue?

Accepted Answer

הכלי מודד את גודל בועת המחיר בדירה, כלומר הפער הכספי והאחוזי בין מחיר השוק לבין השווי הפונדמנטלי. השווי המרכזי מחושב באמצעות עוגני יכולת המימון וההכנסה משכירות. Vcost מוצג כבדיקת עלות נפרדת ואינו מצמצם את פער המחיר.

Question 2

מה ההבדל בין מחיר שוק לשווי פונדמנטלי?

Accepted Answer

מחיר שוק הוא הסכום המבוקש או ששולם בעסקה. שווי פונדמנטלי הוא אינדיקציה כלכלית הנגזרת מגורמי יסוד: הכנסה, תנאי מימון, שכירות ועלויות ייצור. הפער ביניהם עשוי לבטא פרמיית מיקום ואיכות, מחסור, ציפיות או תמחור חריג.

Question 3

כיצד מחושב גודל בועת המחיר?

Accepted Answer

הכלי מחשב שווי פונדמנטלי מרכזי משוקלל מ-Paff ומ-Vrent. ההפרש בינו לבין מחיר השוק מוצג בשקלים ובאחוזים: פער חיובי הוא פרמיה מעל השווי הפונדמנטלי, ופער שלילי הוא מחיר הנמוך ממנו. Vcost מוצג בנפרד מפני שמחיר הקרקע בשוק עלול כבר לכלול את התמחור העודף שאותו מודדים.

Question 4

האם זהו מדד לגודל בועת הנדל״ן?

Accepted Answer

כן. ברמת הדירה הכלי מודד את רכיב הבועה במחיר, כלומר החלק במחיר העולה על השווי הפונדמנטלי. כדי להסיק על גודל הבועה בשוק כולו יש לבחון את המדד באופן מצטבר לאורך זמן ובמספר רב של נכסים ואזורים.

Question 5

מה משמעות רמת ההסכמה בין העוגנים?

Accepted Answer

פיזור קטן בין העוגנים מחזק את יציבות האינדיקציה. פיזור גדול מצביע על רגישות גבוהה להנחות או על מאפיינים שהמודלים אינם מסבירים, ולכן הכלי מציג תוצאה לא מכרעת במקום לקבוע שהמחיר הוגן.

Question 6

מה אומרים PIR, HAI ו־DSTI?

Accepted Answer

PIR משווה מחיר להכנסה שנתית, HAI בוחן את התאמת הכנסת משק הבית לתשלום הנדרש, ו־DSTI מודד את שיעור ההכנסה המופנה לשירות החוב בפועל. אלה מדדי נגישות ויכולת מימון, לא שומה של הנכס.

Question 7

האם הכלי מחליף שמאות מקרקעין או ייעוץ אישי?

Accepted Answer

לא. זהו כלי ניתוח פונדמנטלי והשוואת תרחישים. הוא אינו בוחן זכויות, מצב משפטי ותכנוני, חריגות בנייה, התאמות פיזיות ומאפיינים ייחודיים הנדרשים בשומה פרטנית.

Question 8

כמה עולה השימוש בכלי?

Accepted Answer

החישוב הראשוני והתצוגה החיה ניתנים ללא עלות. דוח ניתוח בסיסי עולה 18 ₪ ודוח מורחב 49 ₪, בתשלום חד־פעמי וללא מנוי.