הבדיקה מבוססת על ניתוח אוטומטי של החלטות ועדת השגות ומידע שהוזן על ידי הלקוח. המערכת מאתרת החלטות שעשויות להיות רלוונטיות לפי היישוב, סוג הנכס, מטרת השומה והסוגיות שנדונו. התוצאה היא בדיקה ראשונית בלבד, הכפופה לבקרת נתונים ולבדיקה מקצועית של השומה שקיבלת.
זוהי דוגמה להמחשת מבנה הדוח, המבוססת על שתי החלטות אמיתיות ממאגר משרד המשפטים, אחת שבה ההשגה התקבלה חלקית ואחת שבה נדחתה, כדי להמחיש שתי התוצאות האפשריות. בבדיקה אמיתית המערכת מציגה החלטות שנבחרו לפי הנתונים שהוזנו על הנכס הספציפי. מחיר הבדיקה קבוע: 480 ₪.
הניתוח נערך באופן אוטומטי והמערכת יכולה לטעות. לכל החלטה מצורף קישור למסמך המקורי במאגר הממשלתי, לבקרה שלך ולשיחה והדיון עם חיים אטקין.
תאריך החלטה: 2026-07-22 · שטחי מסחר (מזנונים באצטדיון) · מטרת השומה: דמי חכירה מהוונים
· להחלטה המקורית המלאה (PDF) ↗
ההחלטה עוסקת באומדן שווי קרקע לשטחי מזנונים (כ-733 מ"ר) בתחומי קריית הספורט המתוכננת באשדוד, לצורך גביית דמי חכירה מהוונים בהקצאת קרקע בפטור ממכרז. השמאי המחוזי קבע שווי של 2,390,000 ₪ תוך הפחתה בשיעור 30% בגין אינטנסיביות שימוש מועטה, בהתבסס על תקדים "אצטדיון נתניה". עיריית אשדוד (המשיגה) טענה להפחתה גבוהה בהרבה (75%) ולהתאמת גודל נוספת. הוועדה קיבלה את ההשגה באופן חלקי וקבעה שווי סופי של 2,020,685 ₪, בין השאר בהתבסס על עסקאות השוואה נוספות שאיתרה בעצמה.
הצדדים בהחלטה: עריית אשדוד (המשיגה) מול רשות מקרקעי ישראל (המשיבה)
בדוח זה מוצגות שלוש עמדות שווי כפי שהופיעו בהחלטה: השווי שקבע השמאי המחוזי בהחלטה הראשונה, השווי לפי שמאי מטעם המשיג, והשווי לפי שמאי מטעם רמ"י, לצד השווי הסופי שקבעה ועדת ההשגות.
שמאי מחוזי
שמאי המשיג
שמאי רמ"י
שווי סופי (ועדה)
2,390,000 ₪
733,430 ₪
2,390,000 ₪
2,020,685 ₪
תוצאת ההשגה: ההשגה התקבלה חלקית
תוכניות שנדונו: תמל/1062, קריית פארק לכיש, אשדוד
הסוגיות שנדונו
מקדם הפחתה בגין אינטנסיביות שימוש מועטה
עמדת השמאי המחוזי: הפחתה של 30% (מקדם 0.7), בהתבסס על תקדים "אצטדיון נתניה"
עמדת המשיג: הפחתה של 75% (מקדם 0.25), בטענה שמדובר במזנונים בהיקף פעילות מצומצם בהרבה מנתניה
עמדת המשיבה (רמ"י): אין להוסיף הפחתה מעבר למה שכבר גילם השמאי המחוזי
החלטת הוועדה: מקדם הפחתה של 35% (0.65), מקבל חלקית את עמדת המשיג, בין 30% ל-75%
ההחלטה עוסקת בשווי חלקת מגורים בנחלה במושב בית זית, לצורך גביית דמי רכישה. השמאית המחוזית קיבלה את שווי שמאי המשיבה (12,740,000 ₪), בהתבססה על עסקאות מכר בבתי מגורים בהרחבה משנת 2023 ועל הבאה בחשבון של מלוא הפוטנציאל התכנוני מתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה. המשיגים (משפחת זיסברג) טענו לשווי נמוך בהרבה (10,000,000 ₪), בהתבסס על עסקאות ישנות יותר וטענו לטעות בחישוב הפוטנציאל התכנוני. הוועדה דחתה את ההשגה במלואה והותירה את החלטת השמאית המחוזית על כנה.
הצדדים בהחלטה: משפחת זיסברג (המשיגים) מול רשות מקרקעי ישראל (המשיבה)
בדוח זה מוצגות שלוש עמדות שווי כפי שהופיעו בהחלטה: השווי שקבע השמאי המחוזי בהחלטה הראשונה, השווי לפי שמאי מטעם המשיג, והשווי לפי שמאי מטעם רמ"י, לצד השווי הסופי שקבעה ועדת ההשגות.
שמאי מחוזי
שמאי המשיג
שמאי רמ"י
שווי סופי (ועדה)
12,740,000 ₪
10,000,000 ₪
12,740,000 ₪
12,740,000 ₪
תוצאת ההשגה: ההשגה נדחתה
תוכניות שנדונו: מי/200, מי/710, מי/200ב', תמ"א 35, תמ"א 1/35ב'
הסוגיות שנדונו
בסיס נתוני ההשוואה
עמדת השמאי המחוזי: יש להתבסס על עסקאות מכר מ-2023 (לאחר התמתנות עליות המחירים שלאחר משבר הקורונה)
עמדת המשיג: יש להתבסס על עסקאות מ-2018–2022
עמדת המשיבה (רמ"י): המשיבה לא הגישה מסמך תגובה להשגה השנייה
החלטת הוועדה: מקבלת את גישת השמאית המחוזית, עסקאות 2023 הן הבסיס המהימן ביותר בנסיבות העניין
פוטנציאל תכנוני מתיקון 101 לחוק התכנון והבנייה
עמדת השמאי המחוזי: יש להביא בחשבון את מלוא הפוטנציאל התכנוני (עד 7%/50 מ"ר נוספים) בשווי חלקת המגורים בנחלה, בהתאם לקווים המנחים לחישוב דמי רכישה
עמדת המשיג: יש להביא את הפוטנציאל בחשבון בשני הצדדים (גם בעסקאות ההשוואה) או לא להביאו בחשבון כלל
עמדת המשיבה (רמ"י): —
החלטת הוועדה: דוחה את עמדת המשיג, הקווים המנחים קובעים שלצורך דמי רכישה מובא הפוטנציאל המלא בחשבון בנכס, בעוד שבעסקאות ההשוואה כבר מגולם היטל השבחה צפוי
ציטוטים מנימוקי הוועדה
בסיס נתוני ההשוואה"הוועדה סבורה כי בהתחשב בכך שעסקות בבתי מגורים בהרחבה הובאו בחשבון לצורך עיבוי של מסד הנתונים החסר... ראוי היה להסתמך על עסקות שבוצעו בשנת 2023"
פוטנציאל תכנוני"בהתחשב במטרת חוות הדעת להערכת שווי לדמי רכישה, נדרש כי יובא בחשבון בשווי הקרקע הפוטנציאל המלא הנובע מתיקון 101 לחוק התו״ב"
תקדימים ואסמכתאות שהוזכרו בהחלטה
כרם מהר"למספר גו"ח לא אותר במקור, לאימותועדת השגות אחרת
מושב אמונים, גוש 2504 חלקה 16מספר גו"ח לא אותר במקור, לאימותועדת השגות אחרת
החלטות ועדת השגות אינן מחייבות בהכרח בתיק אחר. משקלן תלוי בדמיון העובדתי, התכנוני והשמאי בין המקרים.
מה ניתן ללמוד מהמקרה
בסיס נתוני ההשוואה: מקבלת את גישת השמאית המחוזית, עסקאות 2023 הן הבסיס המהימן ביותר בנסיבות העניין
אין להסיק כי תוצאה דומה תחול בנכס אחר. משקלה של החלטה תלוי בדמיון העובדתי, התכנוני והשמאי בין המקרים, ובמועד הרלוונטי.
השלב הבא: עיקרי דברים ביד, לדיון מול ועדת ההשגות
הבדיקה הראשונית מציגה את תמונת ההחלטות הרלוונטיות. השלב הבא: ניתוח ממוקד של השומה ומכתב הדרישה שקיבלת מרמ"י, והכנת מסמך עיקרי דברים מלא, כולל שיחת ייעוץ בווידאו עם חיים אטקין על המסמך, ללא תוספת מחיר.
שים לב: המועדים להשגה על שומת רמ"י קצרים, והם כתובים בהודעה שקיבלת שצורפה לשומה. אל תמתין לסוף התקופה.