הבדיקה מבוססת על ניתוח אוטומטי של הכרעות שמאים מכריעים ומידע שהוזן על ידי הלקוח. המערכת מאתרת הכרעות שעשויות להיות רלוונטיות לפי הוועדה המקומית, התכניות, סוג הנכס, סוג המימוש והסוגיות שנדונו. התוצאה היא בדיקה ראשונית בלבד, הכפופה לבקרת נתונים ולבדיקה מקצועית של שומת הוועדה.
זוהי דוגמה להמחשת מבנה הדוח, המבוססת על שלוש הכרעות אמיתיות ממאגר משרד המשפטים. בבדיקה אמיתית המערכת מציגה הכרעות שנבחרו לפי הנתונים שהוזנו על הנכס הספציפי, עם ציון רלוונטיות ונקודות דמיון ושוני מהמקרה שלך. תמחור הבדיקה נקבע לפי היקף ההכרעות בוועדה הרלוונטית: 280 ₪ עד 380 ₪ עד 480 ₪.
הכרעה רלוונטית לפי ועדה, תוכניות וסוגיות שמאיות
הגלבוע · גוש 23205 חלקה 8
הכרעה זו עוסקת בשמירת חוות דעת בחלקה 8 בגוש 23205 בכפר טייבה בעמק. סוגיה ראשונה הנדונה הייתה הגדרת שטח המגרש - הוועדה טענה 600 מ"ר ברוטו, בעל הנכס טען 370 מ"ר נטו. השמאי המכריע קבע כי שטח המגרש הוא 370 מ"ר, כאשר הפרש של 230 מ"ר מהווה הפשרה לשטחי ציבור (38.3% - שיעור סביר). בתכנית ג/2552 (1979) קבע השמאי שלא חלה השבחה כיוון שהשטח הנוצל בהיתר עלה על זכויות הבניה המוקנות. בתכנית ג/6670 (1994) קבע השבחה בסך 9,805 ₪ (היטל: 4,903 ₪), בהתבסס על שווי של 90 ₪/מ"ר מבונה וקבלת עמדת הוועדה בנוגע לערכי שווי מהשומות המכריעות בכפר. תכנית ג/12040 לא חלה על הנכס ולכן לא חלה בה השבחה.
הוגשה שומה נגדית · הצדדים בהכרעה: מר ריאד פודה מול הועדה המקומית לתכנון ובניה הגלבוע
"השבחה" היא עליית השווי המחושבת. "היטל השבחה" הוא בדרך כלל 50% מסכום ההשבחה, ו"סכום לתשלום" הוא הסכום בפועל אחרי הצמדה, ריבית, חלק יחסי ופטורים. שלושת הנתונים שונים במתכוון.
| נתון | שומת הוועדה | שומת הבעלים | ההכרעה |
|---|
| סכום ההשבחה (עליית השווי שנקבעה) | 32,130 ₪ | 500 ₪ | 9,805 ₪ |
| היטל ההשבחה (בדרך כלל מחצית ההשבחה) | — | — | 4,903 ₪ |
רכיבי ההשבחה
| רכיב | מועד קובע | שומת הוועדה | שומת הבעלים | ההכרעה |
|---|
| תכנית ג/2552 |
09/03/1979 |
— |
0 ₪ אין השבחה |
— |
| תכנית ג/6670 |
14/01/1994 |
32,130 ₪ |
500 ₪ השבחה של 500 ₪ |
9,805 ₪ |
כל רכיב נקוב במונחי המועד הקובע שלו, סכומים ממועדים שונים אינם ברי חיבור ישיר.
תוכניות שנדונו: תכנית ג/2552 · תכנית ג/6670 · תכנית ג/12040 · תכנית ג/21225
הסוגיות שנדונו
הגדרת המגרש הנדון ושטחו
עמדת הוועדה: שטח המגרש הוא 600 מ
עמדת הבעלים: שטח המגרש הוא 370 מ
ההכרעה: קבע השמאי המכריע כי שטח המגרש לחישוב הזכויות הינו 370 מ
ערכי שווי למגורים בתכנית ג/6670
עמדת הוועדה: שווי 140 ₪/מ
עמדת הבעלים: שווי 18-22 $/מ
ההכרעה: קבע שווי של 90 ₪/מ
שיעור שווי שנוי במחלוקת (₪/מ): ועדה 140 ₪ · בעלים — · הכרעה 90 ₪
ציטוטים מנימוקי השמאי המכריע
השבחה בתכנית ג/2552"השטח אשר נוצל בהיתר נ"ל, גבוה במעט מכלל הזכויות המוקנות בתכנית ג/2552. לאור כך, הרי שלא חלה השבחה בגין אישור התכנית."
שטח המגרש"בהינתן שאין מחלוקת כי מגרש 7 מהווה את מושא השומה, ובהינתן כי בתכנית היתר מס' 15-4-90 סומן מגרש 7 בשטח מדוד מוגדר של 370 מ"ר, הרי שניתן להניח כי שטח המגרש התיאורטי שצוין בחוזה המכר, של 600 מ"ר, הינו בבחינת השטח ברוטו"
תכנית ג/12040"ע"פ בדיקת מסמכי תכנית ג/ 12040, הרי שהיא לא חלה ביחס למושא השומה. לאור כך הרי שלא חלה השבחה עקב אישור תכנית זו, ביחס למושא השומה."
מה ניתן ללמוד מהמקרה
- הגדרת המגרש הנדון ושטחו: קבע השמאי המכריע כי שטח המגרש לחישוב הזכויות הינו 370 מ
- ערכי שווי למגורים בתכנית ג/6670: קבע שווי של 90 ₪/מ
אין להסיק כי תוצאה דומה תחול בנכס אחר. משקלה של הכרעה תלוי בדמיון העובדתי, התכנוני והשמאי בין המקרים, ובדין שהיה בתוקף במועד הרלוונטי.
הכרעה רלוונטית לפי ועדה, תוכניות וסוגיות שמאיות
הרצליה · גוש 6536 חלקה 557
הכרעה בעניין היטל השבחה על נכס בהרצליה בעקבות אישור תוכנית הר/2213 לחיזוק מבנים והקלות בניה. בחנו השמאיות את השבחה בהיקף של כ-1 מיליון ₪ בשני רכיבים עיקריים: (1) השבחה של 522,184 ₪ בגין תוכנית הר/2213, המהווה 20.86% מסך התוספות בגלל חלוקה בין זכויות מתמ"א 38 לזכויות מהתכנית המפורטת; (2) השבחה של 512,719 ₪ בגין הקלות בנייה שונות (קווי בניין, ניוד מחסנים, תכסית גג וחלחול מרתפים). ההיטל הוחל בהתאם לחוק בשיעור 50% מההשבחה החייבת בסכום כולל של 310,834 ₪. השומאית קיבלה את עמדת שמאי המבקשים בחלק גדול מהסוגיות, כולל שווי נכס של 26,300 ₪ למ"ר במצב קודם (כולל פוטנציאל תמ"א), 12,500 ₪ למ"ר מבונה במצב חדש, וקביעה כי מרבית ההקלות משביחות בשיעורים נמוכים מהטענה של הוועדה.
הוגשה שומה נגדית · הצדדים בהכרעה: קידר פרוייקטים (ט.י) בע"מ מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה
"השבחה" היא עליית השווי המחושבת. "היטל השבחה" הוא בדרך כלל 50% מסכום ההשבחה, ו"סכום לתשלום" הוא הסכום בפועל אחרי הצמדה, ריבית, חלק יחסי ופטורים. שלושת הנתונים שונים במתכוון.
| נתון | שומת הוועדה | שומת הבעלים | ההכרעה |
|---|
| סכום ההשבחה (עליית השווי שנקבעה) | 4,622,124 ₪ | 187,771 ₪ | 1,034,903 ₪ |
| היטל ההשבחה (בדרך כלל מחצית ההשבחה) | — | — | 310,834 ₪ |
| סכום לתשלום בפועל (אחרי הצמדה/ריבית/פטור וכו') | — | — | 310,834 ₪ |
רכיבי ההשבחה
| רכיב | מועד קובע | שומת הוועדה | שומת הבעלים | ההכרעה |
|---|
| תוכנית הר/2213 |
29/11/2023 |
3,352,300 ₪ |
0 ₪ אין השבחה |
522,184 ₪ |
| הקלה בקו בניין קדמי לגזוזטראות |
29/11/2023 |
117,200 ₪ |
40,168 ₪ |
52,307 ₪ |
| הקלה לניוד שטחי שירות מקומת קרקע לקומות מרתף |
29/11/2023 |
456,624 ₪ |
0 ₪ אין השבחה |
248,165 ₪ |
| הקלה לתכסית קומה חלקית עליונה 65% במקום 50% |
29/11/2023 |
289,200 ₪ |
14,428 ₪ |
47,822 ₪ |
| הקלה באחוזי חלחול 9.3% במקום 20% |
29/11/2023 |
318,000 ₪ |
133,175 ₪ |
133,175 ₪ |
| הקלה בגובה מרתף מ-2.2 ל-5 מ' |
29/11/2023 |
19,100 ₪ |
0 ₪ אין השבחה |
0 ₪ |
| הקלה בגובה גדרות בין שכנים |
29/11/2023 |
70,000 ₪ |
— |
31,250 ₪ |
כל רכיב נקוב במונחי המועד הקובע שלו, סכומים ממועדים שונים אינם ברי חיבור ישיר.
תוכניות שנדונו: תוכנית הר/2213 - תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים · תמ"א 38/2 - הריסה ובניה מחדש · תמ"א 38/3 - תוספת קומות
הסוגיות שנדונו
שווי מ"ר בנוי במצב קודם
עמדת הוועדה: 18,400 ₪
עמדת הבעלים: 30,000 ₪
ההכרעה: שווי מ"ר בנוי ברוטו במצב קודם כולל פוטנציאל לתמ"א 38 הוא 26,300 ₪
שיעור שווי שנוי במחלוקת (₪ למ"ר): ועדה 18,400 ₪ · בעלים 30,000 ₪ · הכרעה 26,300 ₪
שווי מ"ר מבונה במצב חדש
עמדת הוועדה: 14,000 ₪
עמדת הבעלים: 9,600 ₪
ההכרעה: שווי מ"ר מבונה במצב חדש הוא 12,500 ₪
שיעור שווי שנוי במחלוקת (₪ למ"ר): ועדה 14,000 ₪ · בעלים 9,600 ₪ · הכרעה 12,500 ₪
השבחה בגין תוכנית הר/2213
עמדת הוועדה: מתוך 4.622 מיליון ₪, השבחה של 3.352 מיליון ₪ בגין התוכנית
עמדת הבעלים: אין השבחה - שווי בנוי במצב קודם גבוה משווי במצב חדש
ההכרעה: השבחה בהיקף של 522,184 ₪ בחלק היחסי של 20.8645%
חלוקת השבחה בין זכויות מתוכנית הר/2213 וזכויות מתמ"א 38
עמדת הוועדה: חלק היחסי של הר/2213 הוא 21.5446%
עמדת הבעלים: חלק היחסי של הר/2213 הוא 20.864%
ההכרעה: בחינת היחסיות לפי שטחים אקוויוולנטיים, חלק היחסי של הר/2213 הוא 20.8645%
הקלה בקו בניין קדמי
עמדת הוועדה: השבחה של 117,200 ₪ בגין מרפסות חורגות
עמדת הבעלים: השבחה של 40,168 ₪ בשיעור אקו' נמוך יותר
ההכרעה: השבחה של 52,307 ₪ בשטח מרפסות חורגות של 55.794 מ"ר
הקלה לניוד מחסנים לקומות מרתף
עמדת הוועדה: השבחה יש מאין של 456,624 ₪
עמדת הבעלים: אין השבחה - זכות קיימת בקומת קרקע
ההכרעה: השבחה של 248,165 ₪ בחלק היחסי של 61% לדירות היזם בהתאם לפס"ד כריזמה
הקלה בתכסית קומה עליונה חלקית
עמדת הוועדה: השבחה יש מאין של 289,200 ₪
עמדת הבעלים: שיפור תכנון בשיעור 6% = 14,428 ₪
ההכרעה: שיפור תכנון בשיעור 15% השבחה של 47,822 ₪
הקלה באחוזי חלחול מרתף
עמדת הוועדה: חיסכון בעלויות בניה של 318,000 ₪
עמדת הבעלים: חיסכון של 133,175 ₪ בלבד
ההכרעה: השבחה של 133,175 ₪ בשטח חורג של 266.35 מ"ר בהתאם לקביעת שמאים מכריעים
הקלה בגובה מרתף להעברת מערכות טכניות
עמדת הוועדה: השבחה של 19,100 ₪ בשל שיפור בשטח מחסנים
עמדת הבעלים: אין השבחה - העלות העודפת מאינת את ההשבחה
ההכרעה: אין השבחה - העלות העודפת מאינת את ההשבחה במלואה
הקלה בגובה גדרות בין שכנים
עמדת הוועדה: השבחה של 70,000 ₪ בגובה גדר מ-1.5 ל-2 מ'
עמדת הבעלים: השבחה זניחה
ההכרעה: השבחה של 31,250 ₪ בשטח חצר אפקטיבית של 200 מ"ר בשיעור 0.05
ציטוטים מנימוקי השמאי המכריע
מרכיב הפוטנציאל במצב הקודם"אין להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ"א 38 לשווים"
חישוב ההשבחה"ההשבחה החייבת הינה: S = Z * X/(X+Y) כאשר X הן הזכויות מהתכנון המפורט ו-Y הן הזכויות מתמ"א 38"
מחלוקת על שווי מ"ר בנוי"בהתאם לעסקאות השוואה נמצא שווי מ"ר בנוי ברוטו כולל פוטנציאל לתמ"א 38 של 26,300 ₪"
הקלה בקו בניין"ההקלה בגין קו בניין קידמי נובעת בשל העובדה כי תוכנית הר/2213 מבטלת את קווי הבניין המקלים לפי תמ"א 38"
אסמכתאות שהוזכרו בהכרעה
עמ"נ 47521-12-22 קבוצת הירדן בע"מ נ' הוועדה המקומית הרצליה
עמ"נ 47521-12-22
בית משפט מחוזי
עמ"נ 54581-12-22 רינובו בע"מ נ' הוועדה המקומית הרצליה
עמ"נ 54581-12-22
בית משפט מחוזי
בר"מ 7601/23 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' רינובו בע"מ וקבוצת הירדן בע"מ
בר"מ 7601/23
בית משפט מחוזי
בר"מ 1975/24 הוועדה המקומית לתו"ב ת"א נ' לויתן אדיב שמואל
בר"מ 1975/24
בית משפט מחוזי
תא/ 85004/0124 לאנה שלי לאור
תא/ 85004/0124
ועדת ערר
ההש/ 8068/1224 + 8069/1224 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון נ' אל גג הנדסה ובניה בע"מ
ההש/ 8068/1224 + 8069/1224
ועדת ערר
בר"מ 1621/18 אטבליסמנט סמונד נגד הוועדה המקומית לתו"ב שרונים
בר"מ 1621/18
בית משפט מחוזי
דייניש עמ"נ 19431-04-19
עמ"נ 19431-04-19
בית משפט מחוזי
עמ"נ 23304-06-14 יצחק כהן נ' הוועדה המקומית הרצליה
עמ"נ 23304-06-14
בית משפט מחוזי
הר/ 82180/0523 + בלמ/הר/ 82025/0623 הוועדה המקומית הרצליה נ' כריזמה בע"מ
הר/ 82180/0523 + בלמ/הר/ 82025/0623
ועדת ערר
פס"ד כריזמה הר/ 82180/0523 וועדת ערר
הר/ 82180/0523
ועדת ערר
הכרעות שמאים מכריעים אינן מחייבות בהכרח בתיק אחר. משקלן תלוי בדמיון העובדתי, התכנוני והמשפטי בין המקרים.
מה ניתן ללמוד מהמקרה
- שווי מ"ר בנוי במצב קודם: שווי מ"ר בנוי ברוטו במצב קודם כולל פוטנציאל לתמ"א 38 הוא 26,300 ₪
- שווי מ"ר מבונה במצב חדש: שווי מ"ר מבונה במצב חדש הוא 12,500 ₪
- השבחה בגין תוכנית הר/2213: השבחה בהיקף של 522,184 ₪ בחלק היחסי של 20.8645%
- חלוקת השבחה בין זכויות מתוכנית הר/2213 וזכויות מתמ"א 38: בחינת היחסיות לפי שטחים אקוויוולנטיים, חלק היחסי של הר/2213 הוא 20.8645%
אין להסיק כי תוצאה דומה תחול בנכס אחר. משקלה של הכרעה תלוי בדמיון העובדתי, התכנוני והשמאי בין המקרים, ובדין שהיה בתוקף במועד הרלוונטי.
הכרעה רלוונטית לפי ועדה, תוכניות וסוגיות שמאיות
תל אביב-יפו · גוש 6111 חלקה 714
הכרעת השמאי המכריע בסוגיה של השבחה בדירת מגורים בת
הוגשה שומה נגדית · הצדדים בהכרעה: איריס אלקבץ רוזן מול ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו
"השבחה" היא עליית השווי המחושבת. "היטל השבחה" הוא בדרך כלל 50% מסכום ההשבחה, ו"סכום לתשלום" הוא הסכום בפועל אחרי הצמדה, ריבית, חלק יחסי ופטורים. שלושת הנתונים שונים במתכוון.
| נתון | שומת הוועדה | שומת הבעלים | ההכרעה |
|---|
| סכום ההשבחה (עליית השווי שנקבעה) | 366,257 ₪ | 0 ₪ | 32,994 ₪ |
| היטל ההשבחה (בדרך כלל מחצית ההשבחה) | — | — | 16,497 ₪ |
| סכום לתשלום בפועל (אחרי הצמדה/ריבית/פטור וכו') | — | — | 16,497 ₪ |
רכיבי ההשבחה
| רכיב | מועד קובע | שומת הוועדה | שומת הבעלים | ההכרעה |
|---|
| תכנית תא/3729 א' (רובע 4) |
17.06.2018 |
366,257 ₪ |
0 ₪ אין השבחה |
32,994 ₪ |
כל רכיב נקוב במונחי המועד הקובע שלו, סכומים ממועדים שונים אינם ברי חיבור ישיר.
תוכניות שנדונו: תכנית G · תכנית 879 · תכנית תא/1680 · תכנית ם · תכנית ע · תכנית תא/2710 · תכנית ח · תכנית ע-1 · תמ"א 38 על תיקוניה · תכנית תא/3440 · תמ"א 38 תיקון 1א' · תמ"א 38 תיקון 2 · תמ"א 38 תיקון 3 · תמ"א 38 תיקון 3א' · תכנית תא/5000 · תכנית תא/3729 א' (רובע 4)
הסוגיות שנדונו
התחשבות בזכויות תמ
עמדת הוועדה: יש להביא בחשבון זכויות תמ
עמדת הבעלים: אין השבחה כלל משום שזכויות תמ
ההכרעה: בהלכה החדשה של בית המשפט העליון (לויתן) יש להביא בחשבון זכויות תמ
ציטוטים מנימוקי השמאי המכריע
הלכה על תמ"א 38 במצב קודם"סבורני כי בעת שומת המצב הקודם של המקרקעין לצורך גביית היטל השבחה אין מקום להפחית משווי השוק של המקרקעין את תרומתה של תמ"א 38 לשוויים"
יתרון קרקע מבונה בקומת גג"מקדם תועלת בשיעור של 120% לשטח הבנוי המגלם את הייחודיות המתבטאת בקומה זו"
מרפסת גג"מקדם בשיעור של 30% לשטח המרפסת הנותרת בקומת הגג החלקית"
תשלום קרן חניה"יש להתחשב בעת עריכת שומת ההשבחה בהוצאות לשם מימוש החובה להתקנת מקומות חניה או תשלום לקרן החניה"
אסמכתאות שהוזכרו בהכרעה
פסק דין לויתן
בר"מ 1975/24, בר"מ 25226-04-25
בית משפט מחוזי
פסק דין בורשטיין
בר"מ 7255/17
בית משפט מחוזי
ערר בנושא תא/3616א'
עמ"נ 18618-12-22
בית משפט מחוזי
הכרעות שמאים מכריעים אינן מחייבות בהכרח בתיק אחר. משקלן תלוי בדמיון העובדתי, התכנוני והמשפטי בין המקרים.
מה ניתן ללמוד מהמקרה
- התחשבות בזכויות תמ: בהלכה החדשה של בית המשפט העליון (לויתן) יש להביא בחשבון זכויות תמ
אין להסיק כי תוצאה דומה תחול בנכס אחר. משקלה של הכרעה תלוי בדמיון העובדתי, התכנוני והשמאי בין המקרים, ובדין שהיה בתוקף במועד הרלוונטי.
השלב הבא: עיקרי דברים ביד, לדיון מול השמאי המכריע
הבדיקה הראשונית מציגה את תמונת ההכרעות הרלוונטיות. השלב הבא: ניתוח ממוקד של שומת הוועדה שלך והכנת מסמך עיקרי דברים מלא, כולל שיחת ייעוץ בווידאו עם חיים אטקין על המסמך, ללא תוספת מחיר.
שים לב: לרשותך 45 יום בלבד ממועד קבלת שומת הוועדה לפנות למסלול השמאי המכריע (ייתכנו מחלוקות על מהו "מועד הקבלה"). אל תמתין לסוף התקופה, לאחריו הופכת השומה לחלוטה.
להמשך הבדיקה: תשלום והעלאת שומת הוועדה
לאחר התשלום תתבקש להעלות שני מסמכים: מכתב הדרישה לתשלום מהוועדה המקומית וחוות הדעת של שמאי הוועדה. בדיקה מלאה עשויה גם לכלול המשך ליווי פרטני אצל חיים אטקין: שומה נגדית, ליווי מול שמאי מכריע, ערר, או חוות דעת, במחיר נפרד, לפי הנדרש.